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      房產土地評估麻煩嗎!評估之前需要準備什么資料?
      時間:2019-03-16 15:28

      房地產評估

      房地產評估是指,對房產、土地價值進行評估認定,通常綜合采用多種評估方法,以合理確認其公允價值。為交易、抵押、擔保、納稅等經濟行為提供科學依據,大量存在于現實經濟生活中。

      房地產土地評估

      房地產評估所需資料清單

      1、評估基準日或近期的會計報表

      2、與建筑物價值有關的賬目、憑證資料、原始發票復印件

      3、 房產證復印件

      4、國有土地使用證

      5、建設用地規劃許可證

      6、建設工程規劃許可證

      7、建設工程開工許可證

      8、銷售許可證

      9、購房、購土地使用權合同書復印件

      10、區域總平面圖

      11、 建筑面積圖

      12、房屋及建筑物設計說明書

      13、竣工決算書

      14、竣工驗收單

      15、監質證

      16、評估建筑物照片

      17、 向上級單位或股東會報告評估經濟行為的申請

      18、上級單位或股東會同意評估經濟行為的批準文件

      19、委托方與資產占有方營業執照副本復印件、自然人身份證復印件

      20、委托方與資產占有方承諾函

      21、房屋建筑物清查評估明細表 (格式由事務所提供)
       


      相關問答:
       
      問:房地產評估和房地產估價是一個概念嗎,它們之間有什么聯系與區別? 
       
      答:房地產評估:全稱房地產價格評估,就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員,根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,運用估價方法,在綜合分析,影響房地產價格因素的基礎上,結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析,對房地產的特定權益,在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價,而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來,它具有專業性、技術性、復雜性,是科學、藝術和經驗三者的結合。
       
      房地產估價是指專業房地產估價人員,根據特定的估價目的,遵循公認的估價原則,按照嚴謹的估價程序,運用科學的估價方法,在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上,對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合,把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。
       
       

      問:房地產評估的方法有什么?
       
      答:房地產評估的方法有以下幾種:
      1、成本法 
      (1)成本積算法,即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
      (2)重置成本法,它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價,然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
      2、市場比較法
        挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較,對各個因素進行指數量化,通過準確的指數對比調整,得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結果較為準確。
      3、剩余法
        房地產總價知道或者可以測算出來時,因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值,因此測算出土地使用權價值或房產價值,用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
      4、收益法
        不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同,根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
      5、假設開發法
        對于一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發任務的正常投入,即得出待估房地產價值的方法。
      6、基準地價法
        針對到某一地塊的土地使用權價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區域因素、個別因素的調整,最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
      7、路線價法
        土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關系,對于同一街區,土地的價值具備相對的穩定性,如果知道該街區土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

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